Die Europäische Kommission nennt eine authentische Aufnahme einer leeren Wohnung, die mithilfe von KI möbliert wird, ausdrücklich als Beispiel für „Partially AI-Modified“. Für die Immobilienbranche ist das ein besonders hilfreicher Anhaltspunkt: Sobald die Bearbeitung einen anderen realen Zustand vorspiegelt, sollte die Offenlegung nicht irgendwo im Kleingedruckten versteckt werden.

Ein klarer Hinweis kann zum Beispiel „KI-modifiziert“, „Virtuell eingerichtet“ oder bei einem aus Fotos animierten Film „Bilder mit KI animiert“ lauten. Die EU-Symbole sind eine freiwillige Gestaltungshilfe. Ein bestimmtes Logo oder die englische Formulierung „AI Modified“ ist nicht gesetzlich vorgeschrieben.

2. Die rechtliche Grundlage: Artikel 50 der EU-KI-Verordnung

Die maßgebliche Regelung steht in Artikel 50 der Verordnung (EU) 2024/1689. Sie unterscheidet zwischen Pflichten der Anbieter eines KI-Systems und Pflichten derjenigen, die ein solches System beruflich einsetzen. Ein Hersteller oder Anbieter eines generativen Systems muss dessen Ausgaben grundsätzlich in einem maschinenlesbaren Format als künstlich erzeugt oder manipuliert markieren. Für Makler, Agenturen und andere veröffentlichende Unternehmen ist dagegen vor allem Absatz 4 relevant.

Wann wird ein Immobilienbild zum Deepfake?

Die Verordnung definiert einen Deepfake als KI-erzeugten oder KI-manipulierten Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der bestehenden Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und fälschlich als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde. Eine Immobilie ist ein bestehender Gegenstand und Ort. Ein fotorealistisches Bild, das diese konkrete Immobilie anders zeigt, als sie tatsächlich aussieht, kann daher in den Anwendungsbereich fallen.

Das Wort „Deepfake“ wird im Alltag meist mit gefälschten Politiker-Videos oder manipulierten Gesichtern verbunden. Die gesetzliche Definition ist weiter. Sie umfasst ausdrücklich auch Orte und Gegenstände. Ein täuschend echt eingerichtetes Wohnzimmer, das in Wirklichkeit leer ist, kann deshalb rechtlich relevanter sein als eine auffällige Fantasieillustration, die niemand mit einer echten Aufnahme verwechselt.

Standardbearbeitung und wesentliche Veränderung

Für die technische Markierungspflicht der Anbieter enthält Artikel 50 eine wichtige Ausnahme: Systeme, die lediglich assistierend eine Standardbearbeitung durchführen oder die Eingabedaten beziehungsweise deren Semantik nicht wesentlich verändern, werden anders behandelt. Die Leitlinien der Europäischen Kommission zu Artikel 50 greifen Standardbearbeitung ebenfalls als Ausnahme auf.

Für die Praxis ist diese Abgrenzung auch bei der sichtbaren Offenlegung hilfreich. Wenn Helligkeit und Weißabgleich korrigiert werden, bleibt die Aussage „So sieht dieser Raum aus“ regelmäßig erhalten. Wenn aus einer weißen Wand plötzlich eine bodentiefe Fensterfront wird, ändert sich nicht nur die Optik, sondern eine wesentliche Information über die Immobilie. Zwischen diesen Polen liegen Grenzfälle, die nach Umfang, Realismus und möglicher Täuschungswirkung beurteilt werden müssen.

Wie und wann muss offengelegt werden?

Der Hinweis muss klar und unterscheidbar sein und spätestens bei der ersten Wahrnehmung des Inhalts erscheinen. Die Kommission empfiehlt, die Kennzeichnung direkt in den Inhalt einzubetten, sofern eine gleichwertige Benutzeroberfläche sie nicht zuverlässig anzeigt. Sie sollte bei Downloads und erneutem Teilen erhalten bleiben, ausreichend groß sein und nicht von Bedienelementen verdeckt werden.

Das bedeutet nicht zwingend, dass über jedem Foto ein dominantes Banner liegen muss. Ein dezentes Label kann genügen, wenn es tatsächlich lesbar bleibt. Eine kaum sichtbare hellgraue Schrift auf wechselnden hellen Hintergründen erfüllt diesen Zweck dagegen nicht zuverlässig. Bei kreativen Werken darf die Offenlegung so gestaltet werden, dass sie den Genuss des Werks nicht unangemessen beeinträchtigt. Auch dann muss sie erkennbar bleiben.

Primärquellen: konsolidierter Text der KI-Verordnung, Leitlinien der EU-Kommission und Erläuterungen zu den freiwilligen EU-Symbolen.

3. Immobilienfotos: Welche Bearbeitung braucht eine Kennzeichnung?

Professionelle Immobilienfotografie war schon lange vor generativer KI mit Nachbearbeitung verbunden. Ein unbearbeitetes Kamerabild ist kein rechtlicher Idealzustand, an dem jede Änderung gemessen werden muss. Entscheidend ist, ob eine Bearbeitung die fotografische Darstellung verbessert oder den sichtbaren Zustand der Immobilie inhaltlich verändert.

Belichtung, Farbe, Kontrast und Perspektive

Eine sachgerechte Korrektur von Belichtung, Weißabgleich, Sättigung, Kontrast, Schärfe oder Objektivverzeichnung benötigt in der Regel keinen sichtbaren KI-Hinweis. Das gilt auch dann, wenn Photoshop, Lightroom oder ein Smartphone dafür KI-gestützte Automatiken nutzt. Der Raum, seine Ausstattung und seine räumlichen Eigenschaften bleiben dieselben.

Die Grenze kann überschritten werden, wenn aus einer Optimierung eine irreführende Inszenierung wird. Ein abgedunkeltes Zimmer heller darzustellen, sodass vorhandene Details sichtbar werden, ist etwas anderes als einen trüben Nordraum in warmes Sonnenlicht zu tauchen und damit eine Lichtstimmung zu versprechen, die dort nicht eintritt. Auch ohne KI können übertriebene Bearbeitungen wettbewerbsrechtlich problematisch sein. Die KI-Verordnung ersetzt die allgemeinen Pflichten zu wahrheitsgemäßer Werbung nicht.

Retusche und digitale Aufräumarbeiten

Bei sogenannten Cleanups kommt es auf das entfernte Element an. Ein Staubfleck auf dem Sensor, ein herumliegendes Ladekabel oder ein versehentlich im Spiegel sichtbares Stativ verändert die Immobilie nicht. Solche kleinen Korrekturen sind mit klassischer Retusche vergleichbar und dürften meist keine Offenlegung nach Artikel 50 auslösen.

Anders sieht es aus, wenn ein Wasserfleck, ein Riss, ein Heizkörper, ein Strommast vor dem Fenster oder eine fest eingebaute Küche verschwindet. Dann erhält der Betrachter eine andere Information über Zustand oder Ausstattung. Ein Hinweis wie „KI-modifiziert – einzelne Objekte digital entfernt“ ist hier sinnvoll; bei wertbildenden Mängeln reicht ein Label allein möglicherweise nicht aus. Sachlich relevante Veränderungen müssen im Exposé und in der Beratung transparent bleiben.

Virtuelles Staging und ausgetauschte Möbel

Virtuelles Home Staging ist der klarste Anwendungsfall. Die EU-Kommission führt das KI-Möblieren einer authentischen Aufnahme einer leeren Wohnung ausdrücklich als Beispiel für ein teilweise KI-modifiziertes Deepfake an. Der Interessent sieht eine real existierende Wohnung, aber einen künstlich geschaffenen Einrichtungszustand. Eine Kennzeichnung wie „Virtuell eingerichtet“, „KI-Visualisierung“ oder „KI-modifiziert“ sollte direkt am Bild oder zumindest unübersehbar in dessen unmittelbarer Nähe erscheinen.

Hilfreich ist zusätzlich das unveränderte Originalbild. Ein Vorher-nachher-Paar macht auf einen Blick deutlich, welche Bestandteile real sind und welche nur der Vorstellung dienen. Der Hinweis „Einrichtung nicht im Angebot enthalten“ kann Missverständnisse weiter reduzieren. Bei Neubauvisualisierungen sollte außerdem klar sein, ob ein geplanter, noch nicht vorhandener Zustand gezeigt wird.

Himmel, Garten und Umgebung austauschen

Ein vollständig ersetzter Himmel ist nicht automatisch in jedem Fall kennzeichnungspflichtig. Wird lediglich eine ausgefressene weiße Fläche durch einen neutralen Himmel ersetzt, ohne Wetter, Lichtwirkung oder Objektinformation wesentlich zu verändern, kann man dies als fotografische Standardbearbeitung einordnen. Ein dramatischer Sonnenuntergang, ein sattgrüner Garten in einer anderen Jahreszeit oder eine erfundene Aussicht verändert dagegen den Gesamteindruck deutlich.

Bei der Immobilienvermarktung ist die mögliche Täuschungswirkung besonders relevant. Ein blauer Himmel allein sagt wenig über die Bausubstanz aus; eine entfernte Hochspannungsleitung oder ein hinzugefügter Seeblick tut es sehr wohl. Je stärker Umgebung, Lage oder Nutzbarkeit anders erscheinen, desto eindeutiger sollte die Offenlegung ausfallen.

4. Immobilienvideos: Wann reicht normale Postproduktion?

Bei Videos kommen zu den Bildänderungen weitere Arbeitsschritte hinzu: Schnitt, Musik, Stabilisierung, Übergänge und Bewegungen. Auch hier gilt, dass nicht jede automatisierte Hilfe einen sichtbaren KI-Hinweis auslöst. Ein klassischer Schnitt macht aus real gedrehtem Material noch keinen künstlichen Inhalt.

Schnitt, Color Grading und Stabilisierung

Das Kürzen einer Aufnahme, die Reihenfolge der Szenen, ein Color Grading, Tonbereinigung oder eine technische Stabilisierung sind typische Produktionsschritte. Solange sie keine neue Aussage über das Objekt erzeugen, ist regelmäßig keine Kennzeichnung als KI-Inhalt nötig. Das gilt auch für KI-gestützte Rauschreduzierung oder das automatische Anpassen einer Aufnahme an ein Hochformat, sofern dabei keine neuen wichtigen Bildbereiche erfunden werden.

Vorsicht ist bei generativem Erweitern geboten. Wenn eine Software außerhalb des ursprünglichen Bildes neue Fenster, Möbel oder Gebäudeteile ergänzt, sieht der Zuschauer Material, das nie aufgenommen wurde. Ein kleiner Randbereich mit neutraler Wand ist anders zu gewichten als ein neu erzeugter Teil des Gartens. Für eine Veröffentlichung als authentischer Objektfilm sollte jede inhaltliche Ergänzung geprüft werden.

Austausch von Himmel, Möbeln oder Bauteilen im Film

Wer in einer realen Videoaufnahme den gesamten Himmel austauscht, den Garten begrünt oder Möbel ersetzt, verändert eine Darstellung des bestehenden Ortes. Wirkt das Ergebnis realistisch, kann es als KI-manipulierter Inhalt in den Deepfake-Begriff fallen. Bei einem kurzen Übergang oder einem weitgehend unbedeutenden Element bleibt eine Einzelfallbewertung nötig. Ein vollständiger Wechsel der Raumausstattung oder der Aussicht spricht deutlich für die Kennzeichnung.

Die Offenlegung sollte nicht nur in der Beschreibung stehen, wenn der Film heruntergeladen und an anderer Stelle weitergegeben werden kann. Ein kleines, dauerhaft lesbares Overlay ist robuster. Alternativ kann eine Plattformanzeige genügen, wenn sie bei der ersten Wahrnehmung sichtbar ist und beim vorgesehenen Veröffentlichungsweg zuverlässig erhalten bleibt.

Aus Immobilienfotos erzeugte Kamerabewegungen

Wird ein echtes Foto mithilfe eines generativen Videomodells animiert, entstehen neue Zwischenbilder. Die fotografierte Immobilie bleibt Referenz, aber die Bewegung wurde nicht mit einer Kamera vor Ort aufgenommen. Besonders bei Fahrten in einen Raum hinein oder bei Übergängen zwischen zwei Fotos kann das Ergebnis wie eine reale Aufnahme wirken.

Rechtlich ist die Einordnung nicht völlig mechanisch. Hält sich die Animation streng an das sichtbare Ausgangsmaterial, werden weder neue Räume noch neue Ausstattung erfunden. Gleichwohl wird ein bestehender Ort künstlich bewegt und das Ergebnis kann für einen echten Kameraflug gehalten werden. Für eine risikoarme Veröffentlichung ist eine klare Formulierung wie „Bilder mit KI animiert“ deshalb die überzeugendere Lösung. Sie beschreibt präzise, was passiert ist, ohne das echte Ausgangsmaterial als vollständig künstlich darzustellen.

5. Wie sind Immobilienvideos von CineImmo einzuordnen?

Bei CineImmo beginnt jede Produktion mit realen Immobilienfotos. Diese Aufnahmen bestimmen Architektur, Ausstattung, Materialien und räumliche Zusammenhänge. Wir nutzen die Bildinformationen, um ruhige Kamerafahrten innerhalb einer Ansicht oder passende Übergänge zwischen mehreren Perspektiven zu planen. Ziel ist keine frei erfundene Immobilie, sondern eine bewegte Präsentation des tatsächlich gelieferten Materials.

Ausgangsbilder · 8 Fotos

Aus den Bildern erstelltes Video

Dieses Beispiel zeigt, wie die realen Ausgangsfotos die sichtbaren Objektmerkmale vorgeben und daraus eine zusammenhängende filmische Präsentation entsteht.

Dazu gehört eine manuelle Kontrolle. Fenster, Türen, Möbel, Fassaden und Übergänge werden mit den Ausgangsbildern abgeglichen. Wenn eine Perspektive keine belastbare Information enthält, begrenzen wir die Bewegung, statt bewusst neue Objektmerkmale hinzuzuerfinden. Der Film ist deshalb nicht im gleichen Sinn „vollständig KI-generiert“ wie ein Video, das allein aus einer Textbeschreibung entsteht.

Trotzdem enthält der Film künstlich erzeugte Bildfolgen. Eine Kamerafahrt, die nie vor Ort gefilmt wurde, kann für den Zuschauer wie eine echte Aufnahme wirken. Nach der weiten Definition des Deepfakes ist daher gut vertretbar, eine Offenlegung vorzunehmen. Ob jede sehr zurückhaltende Animation zwingend unter Artikel 50 fällt, kann im Einzelfall diskutiert werden. Für Makler ist der praktische Nutzen dieser Debatte begrenzt: Ein dezenter, präziser Hinweis schafft Rechtssicherheit und erklärt den Entstehungsprozess, ohne die Echtheit der Ausgangsfotos infrage zu stellen.

Die Verantwortung für die konkrete Veröffentlichung liegt bei der Person oder dem Unternehmen, das den Film auf einer Website, einem Portal oder einem Social-Media-Konto öffentlich zugänglich macht. Dort entscheidet sich, welche Fassung genutzt wird, ob die Plattform ein eigenes Label anzeigt und ob weitere Änderungen vorgenommen wurden. Eine bereitgestellte Kennzeichnungsoption erleichtert die Umsetzung, ersetzt aber nicht die Prüfung des konkreten Veröffentlichungswegs.

6. Muss das EU-Logo verwendet werden?

Nein. Die Europäische Kommission stellt einen Satz kostenlos nutzbarer Symbole zur Verfügung, ihre Verwendung ist jedoch freiwillig. Die Kennzeichnungspflicht besteht unabhängig davon. Umgekehrt beweist das bloße Einblenden eines Symbols noch nicht automatisch, dass alle Anforderungen erfüllt sind. Der Hinweis muss zum Inhalt passen, verständlich, unterscheidbar und rechtzeitig wahrnehmbar sein.

Die EU unterscheidet ein einfaches AI-Symbol, „AI Generated“ für vollständig erzeugte Inhalte und „AI Modified“ für teilweise veränderte Inhalte. Zu jeder Variante gibt es schwarze, weiße und halbtransparente Ausführungen. Nutzertests der EU zeigten laut Kommission, dass die Erkennbarkeit besser wurde, wenn das Grundsymbol durch einen Text ergänzt war.

Grundsymbol · Schwarz

Grundsymbol · Weiß

Grundsymbol · Schwarz 50 %

Grundsymbol · Weiß 50 %

AI Generated · Schwarz

AI Generated · Weiß

AI Generated · Schwarz 50 %

AI Generated · Weiß 50 %

AI Modified · Schwarz

AI Modified · Weiß

AI Modified · Schwarz 50 %

AI Modified · Weiß 50 %

Die abgebildeten Symbole stammen aus dem frei verfügbaren Icon-Set der Europäischen Kommission. Die offiziellen Downloadpakete und Hinweise zur Verwendung finden Sie auf der EU-Seite zur Kennzeichnung KI-generierter Inhalte.

Deutsch, konkret und zum Inhalt passend

Ein deutscher Text kann für ein deutschsprachiges Immobilienexposé verständlicher sein als ein englisches Label. Geeignete Beispiele sind „Virtuell eingerichtet“, „KI-Visualisierung“, „Bild teilweise mit KI verändert“ oder „Bilder mit KI animiert“. Der Satz sollte die tatsächliche Bearbeitung beschreiben. Ein nur mit KI entrauschter Originalfilm sollte nicht unnötig als „KI-generiert“ bezeichnet werden; ein vollständig erfundenes Hausbild darf umgekehrt nicht mit der harmloseren Formulierung „leicht bearbeitet“ relativiert werden.

Wählen Sie eine Position mit ausreichendem Kontrast. Bei Videos kann eine dezente Schattierung oder eine leicht transparente Fläche hinter dem Text die Lesbarkeit über helle und dunkle Szenen hinweg sichern. Wenn das Label nur zeitweise eingeblendet wird, muss es lange genug stehen, um erfasst zu werden. Für Immobilienfilme ist eine dauerhafte kleine Kennzeichnung unten rechts oft die robusteste Lösung.

7. Kennzeichnung auf Instagram, TikTok, YouTube und Immobilienportalen

Plattformfunktionen können die Veröffentlichung erleichtern, sind aber kein allgemeiner Freifahrtschein. Die europäische Pflicht richtet sich an denjenigen, der den Inhalt einsetzt. Außerdem können App-Bezeichnungen und Menüs geändert werden. Prüfen Sie deshalb beim Hochladen, welche Anzeige der Betrachter am Ende tatsächlich sieht.

8. Ein praktikabler Workflow für Maklerbüros

Die sicherste Lösung ist kein möglichst großes Warnschild, sondern ein konsistenter Prozess. Wer erst beim Hochladen über die Bearbeitung nachdenkt, muss sich auf Erinnerung und einzelne App-Menüs verlassen. Besser ist es, die Herkunft und Veränderungen schon in der Medienablage zu dokumentieren.

1. Originale unverändert aufbewahrenSpeichern Sie Kameradateien oder angelieferte Originalfotos getrennt von den bearbeiteten Fassungen. So lässt sich später nachvollziehen, welche Information tatsächlich vorhanden war.
2. Bearbeitung nach Wirkung klassifizierenUnterscheiden Sie technische Optimierung, kleine Retusche, wesentliche Objektveränderung, virtuelles Staging und vollständig erzeugte Visualisierung. Der verwendete Programmname allein reicht als Kriterium nicht.
3. Passenden Hinweis formulierenBenennen Sie die Veränderung konkret: „Virtuell eingerichtet“, „Außenanlage visualisiert“, „KI-modifiziert“ oder „Bilder mit KI animiert“. Verwenden Sie „KI-generiert“ für Inhalte, die tatsächlich vollständig künstlich entstanden sind.
4. Kennzeichnung in der Datei oder Oberfläche sichernPrüfen Sie Größe, Kontrast, Position und Dauer. Bei mehrfacher Verwendung ist ein eingebettetes Label zuverlässiger; bei einzelnen Plattformposts kann die native Anzeige eine gleichwertige Lösung sein.
5. Exposétext ergänzenErklären Sie bei kaufrelevanten Veränderungen, was nicht dem aktuellen Zustand entspricht. Ein Logo ersetzt keine sachliche Beschreibung von virtueller Einrichtung, geplantem Ausbau oder entfernten Objekten.
6. Veröffentlichung kontrollierenÖffnen Sie den fertigen Beitrag wie ein Interessent. Ist der Hinweis vor oder bei der ersten Wahrnehmung sichtbar? Wird er von Menüs überlagert? Bleibt er nach dem Download erhalten?
7. Stand regelmäßig prüfenPlattformmenüs, EU-Leitlinien und Rechtsprechung entwickeln sich weiter. Hinterlegen Sie im Team einen Verantwortlichen und einen festen Prüftermin.

Solche Hinweise schaffen Transparenz, ohne die Präsentation unnötig zu überladen. Sie helfen Interessenten außerdem, ein Bild richtig zu lesen. Gerade beim virtuellen Staging kann die Offenlegung Vertrauen erhöhen: Das Potenzial des Raums bleibt sichtbar, während niemand über den tatsächlichen Lieferumfang getäuscht wird.

Weiterlesen im CineImmo-Magazin

Von guten Ausgangsfotos zur fertigen Vermarktung

Wenn Sie Ihre Bildproduktion weiter strukturieren möchten, lesen Sie unseren Leitfaden Immobilien fotografieren. Für Foto-zu-Video-Produktionen erklärt der Beitrag welche Immobilienfotos sich für einen Film eignen. Praktische Ideen zur Veröffentlichung finden Sie in unseren Instagram-Reel-Ideen für Immobilienmakler.